2017年，马云抛出“房子如葱”言论，当时全国楼市高烧不退，商品房销售额突破13万亿，抢房潮席卷各级城市，这番表述被多数人视作脱离现实的戏言，那时房地产作为国民经济支柱，承载着投资增值与经济拉动的双重功能，没人相信这座“财富保险箱”会褪去光环 。时隔九年，随着“房住不炒”理念深度落地，2026年成为“十五五”开局之年，房地产市场正式踏入“分化企稳、存量提质”的新阶段，马云关于“房地产褪去投机泡沫，回归居住本质”的核心预判，正以具化的方式映照进现实，这场重大转变并非偶然，而是政策引导、市场规律还有时代需求共同作用的必然结果。

在2026年，于房地产市场里，首要发生的转变，乃是存量市场占据主导地位情形下的流动性进行重构，而二手房要实现变现变得困难，这成为拥有多套房家庭普遍面临的困境。有数据显示，当下全国范围内二手房挂牌的数量已经突破了850万套，一套房源平均成交花费的周期长达187天，部分三四线城市去除库存所需要的周期更是超过了30个月、创下了历史峰值。这种供需出现的失衡，将市场话语权给彻底扭转了，买方市场的特征变得越发明显起来，购房者不但会对户型、配套以及房龄进行细致且挑剔的考量，还会大幅度压低房价，多套房的家庭要是想快速把房子卖出去，往往就得主动降低房价10% - 20%，从而陷入一种两难的境地，即“卖了觉得亏不甘心，不卖又会套牢资金” 。流动性困境在那些并非优质的房源上表现得更为突出，2020 - 2021年在高位进入市场的三四线城市远郊的房子、没有学区的老旧小房子以及文旅地产，由于缺少人口与产业的支撑，沦为了“资产死角”，部分三四线城市的老旧小房子即便降低房价40% ，仍然没有人过问。

持有成本全方位地不断攀升，促使市场由“被动增值”转变为“主动烧钱”，进而成为打破投机幻想的关键推动力量。曹德旺曾经发出警示说“别等到贴钱去养房子才后悔”，这一提醒在2026年变成了现实。对于在2020至2021年处于高位进入市场的家庭来说，大多数背负着5%以上的商业贷款利率，即便2026年贷款市场报价利率下调到3.5%，存量商业贷款用户也很难享受到红利，每月的月供或许会占家庭收入的50%以上，在收入出现波动的时期极容易面临断供的风险。隐性成本同样不能被忽视，一套面积为100㎡的房产，每年物业费、取暖费、维修基金等支出，少的时候是数千元，多的时候能达到上万元，三套以及超过三套房产的年度运维成本能够达到数万元。更需要警惕的是，在2026年房地产税试点扩大范围到10个城市，二套房按照评估价的0.5%-1%来征收，三套房以及三套以上税率要上浮，一套价值200万的二套房每年需要缴纳1万-2万元税费，再加上租金市场疲软致使“以租养贷”失去作用，持有房产的压力接连不断地增加。

政策导向出现整体性极端明显的根本性改变，得以给房地产的转型明确地划定出清晰的路径。住建部的部长倪虹清晰地表明，到2026年的时候会加快去构建房地产全新的发展模式，全面统筹防范风险以及促进转型、惠及民生和稳定增长等方面，特别着重去推动“好房子”的建设与城市更新建设。由“控增量、去库存、优供给”所形成的政策框架构成了供给侧革新的完整逻辑链条，控增量借助严格把控过剩城市新增用地，在源头减轻供需不平衡，去库存依靠保障房建造来分散需求，浙江、四川、山东等省份已运用专项债券收购存量商品房用作保障房，优供给着重于“好房子”建造，在标准、设计、材料、建造、运维全链条予以升级，新版《住宅项目规范》把住宅层高提升到不低于3米，规定4层起要加装电梯，凭借高品质供给去满足多样化需求 。一方面，现房销售制度得以推进，另一方面，预售资金监管不断强化，与此同时，融资“白名单”制度成功落地，这些举措能够在根本上对交付风险起到防范作用，进而对行业信任体系予以重构。

城市分化持续固化，这成为2026年房地产市场最为显著的特征，它彻底终结了“普涨普跌”时代。这种分化不仅在一二线与三四线城市之间有所体现，还贯穿于同一城市的不同板块。2025年的时候，三四线城市人口净流出达到了312万人，住房需求持续萎缩，瑞银预测2026年这类城市房价可能会再跌10%，“鹤岗化”的现象持续蔓延。即便处于一二线城市，非核心地段的房源也难以避免贬值的情况，深圳远郊的房子，成都工业园周边的房子，在2025年均价分别出现了下跌，跌幅为5%和4.5%，房龄超过2 ``` 0年的没有学区的老旧小房子成交均价跌幅达到了6.8%。与此形成对照的是，北京海淀、上海陆家嘴等核心板块的次新房价格却逆势出现了微涨，涨幅在2%到3%之间，核心城市的核心板块依靠人口的聚集、产业的支撑以及配套的优势，成为了资产保值的稀少标的，这种“冰火两重天”的格局将会长期持续下去。 ```。

马云所预言之事的应验，其本质乃是房地产行业从那种“高速增长”朝着“高质量发展”的必然转变，并非单纯的“房价下跌”这种情况。长期以来，“房价如葱”这种错误的传言，把房地产作为内需主导引擎的时代终究会结束，以及行业必须摒弃投机属性，回归到居住本质这个核心判断给掩盖了 。在2026年的时候，市场发生了转变，这恰恰是对那一个判断的印证，多套房家庭存在资产焦虑，这种焦虑使得投机思维退潮，于是，在资产配置方面，“精养房”取代了“囤房”，形成了新的逻辑，房企不再追求规模扩张，而是转向品质竞争，智能建造以及绿色建筑成为了新的赛道，年轻人的置业观念变得更加理性，租房结婚的比例不断攀升，房贷不再是人生当中必然要选择的选项。

对于身处市场之中参与活动的人来讲，二零二六年的转变既是有着挑战性质的事情也是存在机遇性质的事情。有不止一套房产的家庭需要决断地处理并非优质的资产从而及时止住损失，依靠“带着抵押进行过户”“利率重新进行定价”等政策来优化现金的流动情况；有刚性需求的群体能够抓住政策所带来的好处以及市场出现分化的时间段，优先去挑选处于核心城市核心区域的优质房屋资源，同时兼顾居住方面的需求以及资产具备的安全性能；房产企业则要把重点放在“质量好的房子”的建造以及城市更新方面，在行业重新构建的过程里争取到领先的机会。这场重大转变，意味着房地产野蛮生长的时代彻底走向终结，一个全新的市场新格局逐步呈现，这个新格局更健康、更理性，并且更贴近民生需求。马云所做出的预言，并不是精准无误的预测，而是他深入洞察到了行业发展的底层逻辑。那就是当房屋回归到居住的本质属性时，房地产才能够切实成为承载幸福生活的关键载体，而绝不是成为吞噬人们财富与青春的沉重枷锁。